Achat et vente de biens successoraux:Les clés pour éviter les conflits

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 La mort n’est pas à souhaiter mais quand elle survient, l’héritage du défunt tombe dans les mains de personnes identifiées par la loi. Ces nouveaux bénéficiaires ont la latitude de vendre, à leur tour, le bien acquis à d’autres personnes qui en manifestent le besoin. Le jeu de l’achat et de la vente de biens laissés par une personne est-il le même comme dans le cas d’une simple vente? Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs héritiers, comment est-ce qu’on procède à sa vente? Quelle est la spécificité liée à la matière immobilière? Eléments de réponse.
Les partages successoraux mal conduits ont, dans bien de cas, entraîné des situations conflictuelles souvent meurtrières. Le plus souvent, la liste des défunts qui succèdent au de cujus est souvent longue. Les plus impulsifs à la machette facile passent au crime et se retrouvent derrière les barreaux tandis que d’autres, pourtant légalement reconnus, passent toute leur vie sans jouir d’une petite portion de terre appartenant au défunt, parce qu’un pseudo administrateur des biens a tout emporté sur son passage. Les conflits nés des partages successoraux foisonnent dans les Cours et Tribunaux et constituent aussi le menu des interminables réunions familiales. Chacun y va de sa logique pour régler ces problèmes que la loi a pourtant encadrés. Il arrive assez souvent que, par la loi du talion, certains supposés forts de la famille se décident de vendre à leur aise les biens issus de l’héritage au mépris de toute loi. Ces biens vendus entrent dans le patrimoine de personnes appelées acheteurs qui se foutent royalement de la procédure en matière d’héritage et s’attribuent un bien qui couve un conflit pesant. Le défaut d’information pousse beaucoup d’acquéreurs à se lancer dans cette aventure à fonds perdus et se retrouvent, du jour au lendemain, devant les Tribunaux. Ces désagréments désarticulent les familles, déstabilisent les liens de fraternité parce qu’à un moment ou à un autre, ils étaient sous-informés.
Méconnaissance des textes par les héritiers
Les héritiers, dans la majeure partie des cas, ne connaissent pas leurs droits. Le ou les conjoint (s) aussi se laissent facilement avoir. Le pseudo administrateur des biens s’attribue des pouvoirs qui ne lui sont pas destinés. Les acheteurs aussi se font complices faute d’information. Un cocktail qui détonne assez souvent parce que des actes ont été posés et sont dans la majeure partie des cas contraires à la loi. C’est d’ailleurs la raison pour  laquelle chaque citoyen, qu’il soit héritier ou non, a le devoir de peser et de sous-peser sa responsabilité chaque fois qu’il se lance dans une aventure d’achat ou de vente de biens issus d’un héritage. Il a l’obligation de comprendre ce que prévoit la loi dans ce cadre. Le devoir d’information est essentiel, car les hommes ont eu la présence d’esprit de consigner dans des corps de textes les règles qui organisent ces formes complexes de transaction. Tout citoyen a donc le droit de s’informer auprès d’un professionnel averti lorsqu’il se trouve face à des situations embarrassantes, surtout en matière de succession. Les dispositions pour prévenir les crises existent, car la société est organisée pour trouver des réponses à chaque problème. Comment acheter ou vendre un bien immobilier indivis? Quelle est la procédure appropriée en la matière ? Les spécialistes de la question s’y penchent.
Norbert Sahgui, juriste
 « La vente d’un bien en indivision se fonde sur la volonté »
Dans cet entretien, le juriste, Norbert Sahgui, a expliqué les conditions d’achat et de vente de biens immeubles tombés dans l’indivision. Lire son intervention.
Le Matinal : Quand dit-on qu’un bien est tombé en indivision ?
Norbert Sahgui : A la suite du décès d’un parent, les enfants deviennent héritiers et entrent en indivision pour la gestion de ces biens. Cela revient à dire que le bien du défunt devient le patrimoine commun des enfants. Prenons l’exemple de deux enfants qui ont perdu leurs parents leur ont laissé deux maisons. Ces deux maisons entrent en indivision. Cela revient à dire que ces deux enfants ne sont pas d’office propriétaires chacun d’une maison, mais qu’ils ont sur chaque bien un droit de propriété. La mauvaise perception de cette réalité conduit à des conflits de tous genres entre héritiers. Il arrive souvent que l’un des co-indivisaires considère que la répartition des biens est inégalée ou qu’il y a eu des donations déguisées.
Qu’est-ce qui engendrent ces mésententes?
C’est l’absence de consensus. Le principe de base en la matière est simple. Si l’un des héritiers souhaite vendre un bien tombé en indivision, il doit obtenir l’accord de tous les indivisaires. Ce principe est généralement foulé au pied. Les malentendus souvent notés en la matière tirent leur cause profonde de cette absence d’accord entre les co-indivisaires. Il arrive même quecertains héritiers convoitent les biens laissés par le jeu de l’indivision à d’autres ; ce qui entraîne des conflits.
La question est assez complexe. On est tenté de dire qu’il n’y a pas de solution
Il y a bel et bien de solutions. L’une des solutions reste la convention d’indivision. A travers cette convention, les co-indivisaires établissent eux-mêmes les règles si vont gouverner la gestion de leur bien commun. A travers cette convention, les héritiers décident par eux-mêmes, à travers des critères de majorité, les règles communes. L’avantage de cette forme d’accord entre les parties permet à tous les co-indivisaires de répartir les dépenses et de fixer ensemble le prix de vente. A travers cette formule, les intéressés évitent que les dépenses pèsent sur un seul héritier. La deuxième solution envisageable est la vente amiable du bien tombé en indivision. Je rappelle qu’on n’hérite pas que de l’actif, mais aussi du passif. Les dettes éventuelles consenties par le de cujus est évidemment à la charge des héritiers. Maintenant dans cette forme de vente amiable, il arrive que les co-indivisaires n’arrivent pas à s’accorder sur le prix de vente alors qu’ils se sont bien accordés sur le principe de vente. Dans ce cas, il arrive bien souvent qu’on recourt à la vente aux enchères.
Est-ce qu’on peut être face à une hypothèse de partage amiable du bien indivis ?
Oui, le partage amiable est admis, mais il faut absolument l’accord des co-indivisaires. Une fois l’accord obtenu, ils s’entendent sur le partage et la répartition des biens. A ce niveau, il faut souligner qu’on n’oblige aucun indivisaire à rester dans l’indivision. Rester dans l’indivision est une faculté. Cependant, il est plus simple de trouver un accord pour un partage amiable avec le concours d’un médiateur. Dans le cas où les parties n’arrivent pas à s’accorder, il y a la voie judiciaire. Ils peuvent donc demander le partage judiciaire. Dans ce cas, le juge demandera une estimation des biens à un expert judiciaire puis ordonnera le partage ou la vente aux enchères. Toujours au niveau de la procédure judiciaire, s’il arrive qu’un indivisaire s’oppose au partage et qu’on estime que son refus peut être de nature à causer un péril imminent, il peut être demandé au Président du Tribunal d’autoriser le partage et la vente. Il peut aussi arriver que deux ou plusieurs co-indivisaires décident de vendre leur bien en indivision séparément des autres. Il faut dans ce cas, faire recours à un professionnel.
Accès à la terre
Me Isiak Germain da Silva explique les conditions d’acquisition de biens indivis
L’acquisition d’un bien en indivision est un processus qui requiert prudence et conseils. Dans cette interview, Me Isiak Germain da Silva, notaire à Bohicon, explique de façon détaillée, les principes de base qui gouvernent cette transaction. Lire son intervention.
Que peut-on comprendre des concepts suivants vendre, succession, bien indivis?
Me Isiak Germain da Silva: Selon  l’article 1582 du Code civil,  la vente est  une convention par laquelle une personne le vendeur  s’oblige à livrer une chose à l’autre qui est l’acheteur, à charge pour lui de payer le prix. Elle peut être faite par acte sous seings privés ou faite sous forme authentique.La succession est la transmission à cause de mort du Patrimoine d’une personne décédée au profit d’une ou de plusieurs autres personnes appelées héritiers. Un bien indivis est celui sur lequel il y a une juxtaposition de propriété. En d’autres termes, le bien indivis est celui sur lequel plusieurs personnes prétendent être propriétaires indivis.
Quelle  démarche alors doit adopter tout potentiel acquéreur d’un bien indivis ?
 Tout acquéreur d’un bien indivis doit chercher à s’assurer du nombre de personnes composant l’indivision dont dépend le bien qu’il souhaite acquérir, de leur qualité respective d’héritiers, -de l’existence du bien à acquérir, de la régularité de tous les documents afférents au bien acquérir, et aussi s’assurer que la mutation de nom de la tête du cujus (le défunt) à la tête des héritiers est déjà faite ou sera faite. Ce qui est indiqué ci-dessus vient s’ajouter aux précautions que doit prendre un acquéreur dans une situation classique d’acquisition immobilière.
Vous avez parlé de la mutation de nom de la tête du défunt à la tête des héritiers. Que doivent alors faire les héritiers pour parvenir à cette fin?
Pour permettre une meilleure compréhension du sujet, il me paraît nécessaire de préciser que tout être humain dispose d’un patrimoine. Le patrimoine est défini comme l’ensemble des biens meubles et immeubles, créances et dettes d’une personne. Le patrimoine ainsi défini, survit au décès de chaque personne tant qu’il n’est pas liquidé et partagé. Pour parvenir à cette fin, le passage devant notaire est fortement recommandé. Il est le professionnel en mesure d’accomplir les actes qui doivent concourir au règlement de la succession de la personne décédée. Les actes à formaliser par le notaire sont essentiellement : la notoriété après décès, la déclaration de mutation par décès, l’attestation de propriété après décès (S’il y a titre Foncier).
Quels sont donc les actes nécessaires à accomplir?
Les pièces à fournir au notaire par les héritiers sont, entre autres, l’acte de naissance et de  décès de la personne décédée, l’acte de naissance plus carte d’identité ou passeport en cours de validité de tous les héritiers, les actes présomptifs de propriété foncières, le quitus Fiscal, l’ordonnance de désignation du ou des liquidateurs, le testament s’il y en avait, l’acte de mariage s’il existe un conjoint survivant et d’autres pièces subsidiaires.
Dites-nous à qui incombe lesdites formalités ?
Lesdites formalités incombent à tout héritier.
La succession est-elle liquidée?
La liquidation est définie à l’article 689 du Code des personnes et de la famille. Elle consiste en la détermination des successibles, des biens, la consistance du patrimoine laissé, le recouvrement des créances et le paiement des dettes. L’article 706 du même code précise que le liquidateur accomplit tous les actes et exerce toutes les actions nécessaires pour conserver les biens de la succession. Il doit poursuivre le paiement des créances qui appartiennent à la succession lorsque ces créances sont exigibles. Le Liquidateur peut vendre les fruits et récoltes ainsi que tous les biens immobiliers qui sont sujets à dépérissement rapide ou qui exigent pour leur garde ou leur conservation, des frais considérables ou des soins particuliers. Il ne peut vendre les autres biens mobiliers que dans la mesure où la vente est nécessaire pour acquitter les dettes de la succession. Il ne peut vendre les biens immobiliers qu’avec le consentement de tous les héritiers ou l’autorisation du Tribunal.  Il est à noter que lorsque le défunt avait lui-même désigné un liquidateur ou un exécuteur testamentaire, la qualité de liquidateur appartiendra exclusivement à la personne désignée.
Est-ce à dire que l’administrateur des biens seul ne peut pas procéder à la vente ?
Non et non. Il a une mission d’administration et de gestion. Il n’a pas une mission de disposition. L’administrateur  peut vendre les fruits et récoltes ainsi que tous les biens mobiliers qui sont sujets à dépérissement rapide ou qui exigent pour leur garde ou leur conservation des frais considérables ou des soins particuliers. Il ne peut vendre les autres biens mobiliers que dans la mesure où la vente est nécessaire pour acquitter les dettes de la succession. Il ne peut vendre les biens immobiliers qu’avec le consentement de tous les héritiers ou l’autorisation du Tribunal.
Qui supporte les frais des actes et formalités de la liquidation de la succession ? Surtout lorsqu’elle précède la vente ou du moins, lorsqu’elle se fait dans le cadre d’une vente ?
Ces frais constituent une dette successorale. En principe, après le décès, les héritiers ont 6 mois pour accomplir les  formalités ci-dessus énoncées. Cela ne devrait pas être en prélude à une vente que lesdites formalités seront accomplies. Ces frais incombent à tous les héritiers. Il ne revient donc pas à l’acquéreur de supporter les frais résultant de la liquidation de la succession. En principe, tous les frais liés au règlement de la succession constituent une charge successorale incombant à chaque héritier. Maintenant, si il y eu un accord dérogatoire entre vendeurs et à acquéreur, il s’agit selon moi d’une convention entre les parties. Nous ne sommes pas dans le domaine de l’ordre public. Et je pense que cela peut se faire du moment où ils sont tous d’accord. C’est mon avis. Maintenant avec l’arrivée de la plus value immobilière, ce genre de pratique pourra poser problème, car au moment du calcul de cet impôt (plus values immobilières) les héritiers ne pourront pas se prévaloir des factures réglées par l’acquéreur.
Quel est le document légal sur lequel l’acquéreur peut faire asseoir sa conviction au sujet de la liste exhaustive de tous les héritiers ?
Le document fiable reste l’acte de Notoriété après décès.
Est-ce vrai qu’il est défendu de vendre un immeuble indivis qui sert effectivement d’habitation au conjoint survivant ?
Dans l’arsenal juridique actuel du Bénin, à ma connaissance, le droit légal  d’habitation du conjoint survivant n’est pas encore fixé. Le défunt pourrait, de son vivant faire une donation entre époux qui pourrait permettre au conjoint survivant d’avoir un droit d’habitation ou même par des dispositions testamentaires. A ce niveau, je voudrais faire un complément de taille. En effet, la lecture de l’article 782 du Code des personnes et de la famille en son dernier paragraphe donne la possibilité au conjoint survivant de se faire attribuer l’immeuble indivis servant à son habitation. Cet article dispose exactement : «  Nonobstant l’opposition d’un ou de plusieurs de ses copartageants, le conjoint survivant ou tout autre héritier peut demander l’attribution, par voie de partage, de l’entreprise commerciale, industrielle, artisanale ou agricole, à l’exploitation de laquelle il participait effectivement au jour du décès. Si l’entreprise était exploitée sous forme sociale, le conjoint survivant ou le(s) héritier(s) peut demander l’attribution, sous les mêmes conditions des droits sociaux dépendant de la succession. Il en est de même en ce qui concerne l’immeuble ou partie d’immeuble servant effectivement d’habitation aux conjoints ou à l’héritier ou en ce qui concerne le droit au bail des locaux leur servant effectivement d’habitation ». Aussi je note qu’une lecture croisée des articles du code  des personnes et de la famille  évoquant la question du droit de préemption concernant les biens indivis permet de rappeler que le conjoint survivant, tout comme les autres héritiers indivisaires, dispose d’un droit de préemption.
Est-ce que les  formalités qui concourent à l’achat ou à la vente d’un immeuble dans une succession sont les mêmes selon que l’immeuble se trouve en zone rurale ou urbaine?
Oui,  c’est exactement pareil.
Comment se fait la répartition du produit de la vente dans une succession ?
Après déduction des charges (formalités…), le conjoint (s’il yen a) recueille le 1/4 du reste du produit de la vente. Les 3/4 restant sont partagés équitablement entre les enfants sauf s’il en a été décidé autrement par voie testamentaire ou de commun accord par les héritiers.
En cas de décès d’un héritier, quelle sera la conduite à tenir?
En  cas de décès d’un héritier, dans le cadre du règlement de la succession de l’un de ses ascendants, les formalités sont les mêmes que celles rappelées ci-dessus  avec la particularité que les descendants de cet héritier viennent dans la succession de leur grand-père ou grand-mère par la technique de la représentation.
S’il  y a des héritiers mineurs, comment se fait leur représentation ?
Dans un dossier de vente, dès qu’il y a des héritiers mineurs, je dois solliciter auprès du juge, l’autorisation de la vente. Et lorsque la vente est autorisée, le mineur est représenté par son administrateur légal ou désigné. C’est lui qui recueille pour le compte du mineur sa part.
Avez-vous un conseil pratique à donner?
 Le seul conseil est de ne pas hésiter à contacter un notaire dès qu’il y a une complexité dans un dossier où il s’agit de biens indivis successoraux.

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