Donation d’immeuble:L’avis du notaire Fadhil Eric Adamon

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Quels sont les grands principes qui encadrent la donation d’immeuble ? Pourquoi un simple don doit-il faire l’objet d’une procédure ? Pourquoi est-il nécessaire en matière de donation d’immeuble de recourir à un professionnel ? Me Fadhil Eric Adamon,  notaire à Lokossa depuis 2010 et diplômé du Centre de formation professionnelle notariale de Paris revient en détail sur les contours juridiques de cet acte de donation. Lire l’intégralité de son intervention.

Le Matinal: Qu’est-ce que le profane peut retenir de la fonction de notaire?

 

Me Adamon : Selon l’article 1er de la Loi n° 2002-015 du 30 décembre 2002 portant statut du notariat, les notaires « sont des officiers publics et ministériels institués pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique. Ils sont chargés d’assurer la date de ces actes et contrats, d’en conserver le dépôt et d’en délivrer les grosses et expéditions ». Plus simplement, le notaire est un auxiliaire de justice qui a pour rôle de sceller dans le marbre de l’authenticité, les conventions auxquelles les parties contractantes veulent, ou doivent conférer une force probante et exécutoire. C’est la raison pour laquelle le notaire intervient dans quasiment tous les secteurs de la vie juridique à savoir le droit de la famille, le droit des affaires,  le droit immobilier, etc.

 

Restons dans le droit immobilier pour parler de la donation d’Immeuble. Partons déjà des deux concepts pris séparément que sont la donation et l’Immeuble.

 

On trouve la définition de la donation dans le texte de l’article 829 de notre Code des personnes et de la famille. Ce texte dispose: « La donation entre vifs est un acte par lequel le donateur transfère à titre gratuit et de manière irrévocable, la propriété d’un bien au donataire qui l’accepte ». Autrement dit, c’est le contrat par lequel une personne appelée « donateur » ou « donatrice » donne gratuitement à une autre personne appelée « donataire » qui accepte, un bien.

Quant au terme « immeuble », il est dans son sens courant, un bâtiment de plusieurs étages, qui peut être conçu pour assurer aussi bien des fonctions résidentielles, administratives, d’enseignements, de soins, commerciales, financières ou hôtelières. Mais en Droit, le terme « immeuble » désigne « Un fonds de terre et ce qui est y est incorporé (…) ainsi que les biens meubles qui en permettent l’exploitation. Sont également immeubles, les droits portant sur les immeubles ci-dessus définis… ». Ainsi défini, le terme désigne tout un ensemble de biens et de droits.

 

Qui peut donner et qui peut recevoir un immeuble?

 

Toute personne peut donner ou recevoir. Mais pour être plus précis, disons que celui qui donne doit être propriétaire du bien en cause, être sain d’esprit, être majeur et n’avoir jamais été condamné pour détournement de deniers publics ou enrichissement illicite. Quant à celui qui reçoit, il doit également être sain d’esprit, avoir la capacité et le pouvoir de recevoir. Par contre, il peut ne pas être majeur, puisqu’un être simplement conçu peut-être donataire.

 

Un enfant simplement conçu, est-ce à dire qu’un fœtus peut recevoir un immeuble en don?

 

Tout à fait. En termes plus techniques, l’enfant simplement conçu peut recevoir un bien à condition qu’il voit le jour par la suite. Très concrètement, il faut que l’enfant naisse pour prétendre jouir de cette donation. Vous convenez avec moi que pour prétendre jouir de cette donation, il faut que l’enfant vive. Logiquement, un enfant conçu mais qui n’a pas survécu, le bien donné lui échappe puisqu’il n’existe pas.

 

En la matière, quelle doit être la forme d’un acte de donation d’immeuble ? Peut-on se rendre à la mairie du lieu de situation de l’immeuble pour procéder à l’acte ou bien peut-on le faire sous signature privée ?

 

En matière immobilière, le législateur a clairement défini le cadre légal. Il est prévu que la donation  doit être faite par devant notaire, à peine de nullité. Cela est établi assez clairement dans le Code foncier. Mais dans la pratique, cette exigence n’est pas respectée. Par ignorance des dispositions du code, plusieurs mairies fournissent aux usagers des imprimés dénommés donation d’immeubles. Il faut le dire avec toute la vigueur possible pour permettre aux citoyens de le savoir. Ces documents n’ont aucune valeur juridique probante. Ils ne représentent fondamentalement rien du tout.

 

Que peut alors faire un citoyen qui se retrouve dans ces conditions ?

 

Si d’aventure, vous vous trouvez dans une telle situation, vous pouvez toujours vous rattraper. Il vous suffit de déposer l’acte sous seing privé au rang des minutes d’un notaire. Cela vous permet de corriger  l’erreur commise ab initio, c’est-à-dire initialement. Mais encore, faut-il que les deux parties à savoir le donateur et le donataire soient toujours en vie. Je réaffirme qu’une  donation immobilière qui n’est pas passée par devant un notaire est frappée de nullité.

 

En réalité, ce n’est pas le désir de solliciter le notaire qui manque. C’est le coût que beaucoup fuient. Les gens pensent souvent à tort ou à raison que le coût de la prestation du notaire est trop élevé. N’avez-vous pas la même impression ?

 

Le notaire est l’un des rares professionnels chez qui vous pouvez entrer pour avoir un devis, sans lui payer le moindre frais. Plutôt que de se fier à la rumeur, il est loisible à tout citoyen, sur toute l’étendue du territoire national, d’aller consulter l’office notarial le plus proche pour savoir ce que coûteront la rédaction et les formalités afférentes à telle ou telle diligence relevant de son ministère. Le coût d’une donation ne devrait, en toute hypothèse, être la justification du recours systématique à l’acte sous seing privé comme on le voit souvent. Puisque nous insistons sur le fait que l’acte ainsi dressé est nul.  Il ne produit donc en tant que tel, aucun des effets désirés notamment par le donateur.

 

Justement quels sont alors les effets attachés à une donation immobilière ?

 

La donation d’immeuble dressée par acte notarié conformément à la loi est d’abord irrévocable sauf certaines exceptions.  Ensuite et surtout, la donation ainsi faite est un acte gratuit en ce sens qu’il génère un appauvrissement du donateur et un enrichissement corrélatif du donataire sans que celui-ci ait eu à bourse délier.

 

Y-a-t-il une condition particulière si le donataire est une collectivité publique? Est-ce qu’une mairie peut recevoir une donation immobilière d’un particulier pour la construction d’un marché par exemple ? Le Conseil communal doit-il autoriser le maire ou bien le maire peut-il recevoir ce bien donné sans l’avis du Conseil?

 

 La collectivité publique peut logiquement recevoir un bien d’un particulier. Cela n’est pas exclu. Je tiens à rappeler que la collectivité publique doit se faire autoriser expressément  afin d’accepter la donation, comme le ferait une personne physique. Quand je parle d’autorisation, je me réfère à la décision du Conseil communal. En réalité, pour tous les actes importants de la vie de la collectivité, les sujets sont inscrits à l’ordre du jour du conseil et c’est en ce sein que les décisions sont prises après débat contradictoire. L’acceptation d’une donation d’un domaine foncier ne saurait échapper à cette exigence qui relève d’ailleurs de la simple orthodoxie dans la gestion des affaires de la Commune.

 

Vous avez sans doute un message à tous ceux qui se lancent dans des actes de donation d’immeuble. Quels conseils pratiques pouvez-vous  donner à ces derniers en matière de donation en général et celle immobilière en particulier?

 

On doit conseiller à tout donateur potentiel de consulter un notaire afin d’organiser rationnellement son projet puisque la donation a un caractère redoutable que j’ai déjà indiqué. Ce caractère, c’est son irrévocabilité. Le bien quitte définitivement un patrimoine pour rejoindre celui du donataire.  C’est l’une des multiples raisons pour lesquelles l’intervention d’un professionnel rompu dans des domaines liés notamment au droit de la famille, reste incontournable.

Il est important de faire une précision de taille. En effet, on ne fait la donation d’un immeuble que quand on est sûr qu’on n’en aura plus besoin. Je voudrais exhorter tous ceux qui se lancent dans une entreprise pareille à bien réfléchir. Egalement, il faut beaucoup réfléchir  avant de faire une donation à un mineur pour ne pas se priver de tous pouvoirs sur le bien. Il est utile dans ces conditions de s’assurer de posséder des biens en quantité suffisante pour ne pas empiéter sur la réserve.

 

Est-ce que deux époux mariés légalement peuvent se donner entre eux des biens immobiliers ?

 

Oui, c’est possible, mais à une condition. Il faut qu’il s’agisse bien entendu d’immeubles propres. La question de la donation entre époux est traitée séparément au sein de la grande famille des donations.

 

Peut-on utiliser la donation comme solution de partage de l’héritage ? La question est d’intérêt surtout dans le contexte africain où il existe tout un tas de conflits après le décès  d’une personne.

 

Les donations pourraient être en effet l’une des solutions pour permettre aux parents notamment de repartir de leur vivant, les biens et ainsi éviter les conflits usuels qui trainent en longueur et encombrent nos tribunaux. Mais encore une fois, Il faut veiller à ce que les quotités disponibles et les réserves soient respectées par anticipation.

 

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