Donation d’immeuble:Les péchés que commettent les Béninois

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Donner est un acte de générosité qui ne devrait en principe souffrir d’aucune ambiguïté. Dans la vie courante, des élans de générosité s’observent fréquemment. Pour une raison ou une autre, des gens décident de se séparer de leurs biens chers ou non. Donner est un geste spontané. Certains disent que c’est un geste du cœur. Il ne devrait donc pas souffrir d’ambiguïté. On donne à qui on veut et quand on le veut. Cette attitude délibérée et libre n’est tout de même pas accepté dans tous les cas. En matière immobilière, le principe est tout autre.

Se séparer d’un ou de plusieurs de ses parcelles pour contenter un proche ne devrait en principe, pas souffrir de difficultés particulières. Pourquoi doit-on soumettre ce désir de donner à un formalisme particulier ? Pourquoi faut-il solliciter un intermédiaire  ou un professionnel quelconque pour gouverner la volonté de donner ? Ces différentes préoccupations ne sont pas pour autant dénuées de fondement. Elles portent sur le sens de l’acte de donner. Cependant, il ne faudra pas perdre de vue le souci de sécuriser le bien donné ou la volonté de donner. Pour certaines personnes averties des questions foncières, le souci de prévenir les contestations postérieures à la donation peut, dans une certaine mesure, expliquer ce besoin de formalisme. C’est d’ailleurs pourquoi sur la question, ils sont péremptoires.  Ils  affirment sans retenue que la liberté de donner en matière foncière est encadrée. Pour le notaire, Fadhil Eric Adamou, celui qui dispose sa terre ne doit donc pas donner comme bon lui semble. Son bien lui appartient en propre, mais le processus de donation en matière immobilière n’est pas simple. Le principe est que ce processus doit suivre un formalisme strict. Il en est ainsi d’abord en raison de la valeur du bien en cause. Un immeuble n’est pas un stylo. Dans le cadre d’une simple cession, une série de formalités doit être respectée pour réussir le transfert du bien immobilier dans le patrimoine de l’acquéreur soutient l’expert. Ce  fondement formaliste est donc important et importe également en matière de donation.

A ce niveau,  beaucoup peuvent se demander, et à raison, pourquoi il est exigé qu’un professionnel s’occupe de la question. En effet, à travers le don, le propriétaire livre aussi bien l’immeuble que son droit réel immobilier. Il cède ce droit au donataire qui devient de plein droit le détenteur. Ce transfert n’est pas un acte simple. Il ne peut se faire par un simple papier rédigé entre deux personnes. Il ne saurait non plus, faire l’objet d’un document devant l’autorité communale ou municipale. La valeur accordée à ce transfert est, selon les professionnels de la terre, importante. Et c’est justement en raison de cette complexité qu’il est exigé que ce transfert se fasse par acte notarié. En réalité, les droits réels immobiliers sont les droits de propriété, d’usufruit, d’usage, d’habitation, d’emphytéose, de superficie et les servitudes portant sur un immeuble. Ce sont tous ces droits qui passent au nouveau propriétaire qui devient détenteur par le jeu de la donation. L’autre raison qui justifie la nécessité de protéger cet acte est pour les professionnels, les impôts et autres taxes grevant le bien donné. A ce niveau, la réglementation fiscale en matière foncière est assez claire.

 

Dispositions générales fiscales en matière foncière

 

La loi n° 2019-46 du 27 décembre 2019 portant loi de finances pour la gestion 2020 a initié la taxe sur le foncier. En effet, cette nouvelle disposition a institué le regroupement de tous les impôts fonciers sous l’appellation Taxe foncière unique (Tfu) et institue l’obligation de déclaration des biens fonciers. Ainsi, à partir du 1er janvier 2020, toutes les matières autrefois soumises à la Contribution foncière des propriétés bâties (Cfpb) et à la Contribution foncière des propriétés non bâties (Cfpnb) où à l’ex-Taxe foncière unique (Tfu) sont regroupées sous une seule taxe dénommée « Taxe foncière unique ». Ainsi, dans ce seul regroupement, chaque matière conserve ses modalités habituelles de calcul. Les modes de détermination de la base imposable des propriétés bâties et non bâties restent inchangées. Les taux applicables sont ceux des anciennes Cfpb, Cfpnb et Tfu. Il faut  également souligner que les propriétaires sont tenus de déclarer leurs biens fonciers (et non l’impôt) par simple lettre au service des impôts dans un délai de 30 jours suivant leur acquisition ou l’achèvement des constructions. Ladite déclaration accompagnée  d’une copie  du titre de propriété  doit indiquer clairement l’adresse complète du bien.  A la réception de cette déclaration, le service des impôts concerné actualise sa base de données foncière. La loi prévoit que les propriétaires sont également tenus à l’obligation de pose d’une plaque  signalétique sur leurs propriétés non bâties ou d’inscription d’une mention à l’entrée de leurs constructions. Dans tous les cas, ces indications devront comporter l’adresse complète précisant obligatoirement le numéro ‘’Rue entrée parcelle (Rep) ». Il faut souligner que dans la loi n° 2019-46 du 27 décembre 2019 portant loi de finances pour la gestion 2020, les échéances de paiement de la taxe foncière unique sont modifiées et sont de 50%  du montant total de la cote due l’année précédente à fin janvier et 50% à fin avril.

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