Sécurité foncière au Bénin:Les dessous de la procédure de lotissement»

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L’accès à la terre est une préoccupation majeure et même culturelle au Bénin. Le désir d’être propriétaire quelle qu’en soit la localisation du lopin de terre hante les esprits. Certains n’hésitent pas à s’installer au cœur de hautes herbes sans qu’un travail préalable de lotissement ou de recasement ne soit réalisé dans la zone. Est-ce qu’il y a un risque à se comporter de la sorte? Est-ce qu’une terre pareille a des garanties de sécurité ? Est-ce que la procédure d’acquisition est véritablement respectée ? Comment s’y prendre ? Experts géomètres et cadres de la mairie se prononcent sur la question dans ce dossier.
L’urbanisation des villes et villages est un processus assez long et lent. Dans la plupart des régions du Bénin, l’installation des populations précède assez souvent l’urbanisation. Comme on le dit souvent  »le chez soi n’est jamais assez éloigné ». Les familles, dans la majeure partie des cas, s’installent sans vraiment attendre que leurs milieux de vie abritent des infrastructures sociocommunautaires de base etc. Beaucoup estiment que le temps fera son œuvre, et il le fait assez souvent. Comme c’est l’homme qui crée son monde, les populations, dans bien des cas, parviennent avec le temps à rendre vivables et même viables ces différentes zones jadis désertes et broussailleuses. La localité commence donc à s’éveiller et donne enfin aux autorités communales le désir d’urbanisation. Dans un premier temps, les autorités éprouvent le besoin de donner à la zone, une lisibilité spatiale à travers les opérations de lotissement. Ce premier travail confère aux différentes parcelles situées dans la zone considérée, une reconnaissance juridique qui conforte leur existence légale. Cette opération peut être douloureuse pour certains propriétaires qui voient leurs parcelles amputées d’un côté et agrandie de l’autre. Cependant, il est dans la grande majorité, un réconfort pour la communauté. En effet, ces opérations de lotissement et de recasement ont souvent l’avantage de décupler l’effectif des populations car elle renforce la confiance au niveau de certains potentiels acquéreurs, mais aussi incite certains propriétaires à s’installer. C’est un premier niveau d’urbanisation qui révèle une localité. Et comme dans la procédure de lotissement, il est souvent prévu les domaines publics qui abritent la construction d’infrastructures sociocommunautaires comme les centres de santé, les marchés, les maisons de jeunes. Il se produit alors dans ces milieux   une viabilisation assez prodigieuse.  La zone qui dégoûtait commence par susciter beaucoup d’intérêts. Ce qui parachève souvent le processus d’urbanisation ce sont les branchements d’eau et d’électricité ainsi que les infrastructures routières. On réalise donc que le lotissement et le recasement sont d’une importance notable pour la viabilisation des zones considérées. Ils sont généralement initiés et conduits par la mairie parce qu’ils relèvent de ses prérogatives. Il se pose donc un devoir d’information à la charge de chaque citoyen afin de comprendre le sens de ces opérations et appréhender les dispositions pratiques à prendre en la matière. Le souci d’être chez soi doit aussi être sous-tendu par le désir de savoir les dispositions pratiques à prendre pour être en paix et en sécurité une fois installé. C’est tout l’intérêt de l’implication des différents acteurs en charge du foncier que sont les autorités municipales, les géomètres, les notaires et autres acteurs.
Léopold Zinsou, président de la Commission chargée des affaires domaniales à la Mairie d’Abomey-Calavi
«L’enrolement, c’est la carte d’identité de la parcelle»
Le Matinal : Expliquez-nous la procédure de lotissement et de recasement
Léopold Zinsou : Il faut d’entrée souligner que les procédures de lotissement et de recasement ne s’enclenchent que lorsque les populations manifestent le désir. Aujourd’hui, dans la procédure de lotissement et de recasement, il faut que la population manifeste le désir. C’est elle qui saisit l’autorité communale de sa demande. Une fois la demande faite, la zone qui sera prise en compte par l’opération de lotissement est immatriculée. Après l’immatriculation, il faudra procéder à la polygonation par un cabinet géomètre. Après l’étape de la polygonation, il faut passer à la sectorisation. Cette phase appelée sectorisation débouche sur celle des travaux d’état des lieux. Une fois les travaux d’état des lieux achevés, on passe maintenant à l’Aif (Association d’intérêt foncier). Avant tout cela,  il faut réaliser le plan d’urbanisation que nous appelons plan voirie. Ce plan doit être approuvé par le Conseil communal et le Préfet du département concerné. Ce n’est qu’après tout cela qu’il est procédé au lancement du Dossier d’appel d’offres pour le recrutement des cabinets qui doivent conduire les travaux jusqu’au recasement. Je dois souligner au passage que le lotissement s’achève au niveau du plan parcellaire. Le recasement est un acte administratif.
Quelle est alors l’importance du lotissement et du recasement dans la sécurisation des terres ?
Le lotissement et le recasement permettent à chaque propriétaire de savoir avec précision où se situent ses quatre bornes. En effet, une fois la parcelle recasée, l’acquéreur doit respecter les procédures. Il lui faut absolument, à la suite de ce recasement, avoir l’attestation de recasement qui est un document très important. Une fois qu’il a l’attestation de recasement, il  doit courir pour avoir son titre foncier et faire l’affirmation et l’enrôlement. Il faut souligner que l’enrôlement c’est la carte d’identité de la parcelle. Cela empêche toute contestation de la parcelle. Le présumé propriétaire qui ne procède pas à l’enrôlement n’est pas en sécurité. Faisons un bref récapitulatif. Lorsque vous avez le recasement, vous faites la procédure pour avoir l’attestation de recasement. Ensuite, vous entamez les formalités pour avoir votre titre foncier.
Que rôle joue la mairie dans la procédure de lotissement ?
C’est la mairie qui conduit les travaux de lotissement. C’est elle le maître d’ouvrage en matière de lotissement.
Quelles relations existent-t-elles alors entre les services domaniaux de la mairie et les géomètres sur le terrain ?
La mairie est le maître d’ouvrage en la matière. Les géomètres, quant à eux, sont des exécutants. En réalités, ils travaillent sous le couvert des urbanistes et appliquent, strictement, les directives de ces derniers. Leur rôle est donc de faire l’implantation des bornes et indiquer à chaque présumé propriétaire sa limite. Ils ont donc à charge la partie technique et pratique, mais toutes ces activités se déroulent sous la coordination de la mairie qui est le maître d’ouvrage.
Est-ce qu’il peut arriver que des conflits surviennent à la suite de ces procédures ?
Bien sûr ! Il arrive bel et bien qu’il y ait des conflits après ces différentes procédures. Cependant, je tiens à rappeler qu’au niveau de la mairie d’Abomey-Calavi, on travaille à réduire autant que faire se peut ces conflits. Je puis vous assurer que ces conflits sont en nette régression parce qu’on veille au respect scrupuleux de la procédure d’enrôlement. Comme je l’ai dit, l’enrôlement est une phase importante dans la procédure. Il faut que chaque présumé propriétaire y accorde une importance capitale.
Exactement, parlant des présumés propriétaires, quel est alors leur rôle dans les différentes procédures ?
Le présumé propriétaire a le devoir d’assister les opérations en question. Il joue en quelque sorte un rôle de facilitateur. Il facilite le bon déroulement des opérations en suivant les instructions et aussi en se rendant disponible en cas de besoin.
Quelles dispositions prendre avant d’acheter une parcelle ?
Je dirai qu’avant d’acheter une parcelle, il faut absolument s’assurer qu’elle est immatriculée. Il faut s’assurer qu’elle a un numéro d’état des lieux. Ensuite, il faut que celui-ci se rende à la mairie de sa localité pour vérifier si effectivement son vendeur est le vrai propriétaire. Ce contrôle est nécessaire. Il est du devoir de tout acquéreur de parcelle de faire ce minimum de contrôle préalable pour ne pas avoir des surprises après. Ce n’est qu’à la suite de ce contrôle que l’acquéreur peut se décider à acheter le bien. Une fois la parcelle acquise, il doit passer à la mairie de sa localité pour faire toutes les formalités requises. S’il réussit à franchir toutes ces étapes, alors il est à l’abri des problèmes.

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